不到10天,河西宇宙中心亮出5招大動作!勢大力沉!

南京樓市深度報道 2019-10-22 13:27:17
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“銀十”已經過半,南京樓市最大的“王炸”—河西板塊也動作頻頻。一口氣涉及地鐵規劃、新一代科技豪宅、商業辦公、頂級酒店、智能化公寓等多個領域“撞點”,罕見集中式爆發的市場表現令人驚訝。 據房叔不完全統計,僅從上周(10月14日-10月20日)開始,至今不到十天,河西核心區就“接二連三”地傳出重大城建進

“銀十”已經過半,南京樓市最大的“王炸”—河西板塊也動作頻頻。一口氣涉及地鐵規劃、新一代科技豪宅、商業辦公、頂級酒店、智能化公寓等多個領域“撞點”,罕見集中式爆發的市場表現令人驚訝。

據房叔不完全統計,僅從上周(10月14日-10月20日)開始,至今不到十天,河西核心區就“接二連三”地傳出重大城建進展、頭部配套交付以及地王級新盤亮相等多個勁爆利好,讓業內猜測“這一切是否僅僅是巧合”的同時,也在為河西下一階段沖擊“6萬+”時代奠定堅實基礎。

而在房叔個人看來,這或許并非完全是巧合。縱觀過去3-5年河西重大項目的推進演變,以及“商住長期倒掛”的市場心理被提升到最大極致之后,其實也是抓緊時間快馬加鞭,趕在年底前向近900萬南京人交出一份“看得見”的答卷罷了。

有道是:地王要出山,房企要變現,斷了頭的江東中路地鐵還是要修建。當距離2019年結束還剩下2個月之際,集萬千寵愛于一身的大河西肯定要再次刷爆存在感,捍衛自己的頭部地位。

所以,它頗有心計的用了“五連擊”,以在最短時間提醒南京人:“誰才是南京城市化的集大成者,是南京樓市真正的老大?”

第一招:地鐵9號線站點確定,龍江人可以直達江蘇大劇院

“地鐵一響,黃金萬兩”。河西核心區在“銀十”炸出的第一波利好,是地鐵9號線16個站點選址全部完成審批。意味著工程動工進入倒計時,沿線多個新老樓盤及商業區將直接受益。

作為江東中路軸線“未完待續”的大動脈軌交線路,地鐵9號線可謂千呼萬喚始出來。它的每一步進展都牽動著萬千河西業主的心。此次最新披露的9號線一期站點敲定消息,無疑是繼上一輪調整規劃“改道南延”揚子江大道后,將這條貫穿河西北部至中部的骨干軌道交通重新拉入人們的視野。

優化調整后的9號線一期,將打通城北與河西中部連接的“任督二脈”,全長近20公里,設置16個站點(全部為地下站)。一路串聯起南京火車站、下關商務區、龍江商圈、綠博園、省大劇院等重要節點,計劃在2023年通車。

9號線還是南京主城區又一條“換乘之王”,沿途可與既有的1、3、4、10號線換乘,也可與在建的5、7號線換乘。未來將設置多達8個換乘站,能夠和9條地鐵線路換乘。另據房叔了解,地鐵9號線目前已經有部分站點開始前期勘測。

雖然,最終沒有與2號線在江東中路萬達附近(集慶門大街站)“無縫對接”是9號線客觀上的小小遺憾。但無論如何,9號線作為河西中軸線上的首條南北向“大動脈”地位未變,建成后可在較大程度上填補河西中心地區縱向的軌道交通空白。

房叔評:“從2010年通車地鐵2號線后,河西一直渴望能有一條完整貫穿南北兩端的地鐵。這不是簡單的奢望,它理應距離我們越來越近。”

第二招:江心洲基建獲突破性進展,22.4公里最美環島路亮燈

在河西樓市,行事高調如河西南部、穩重如中部、低調要看江心洲“富人島”。

國慶長假剛過沒幾天,生態科技島管委會“迫不及待”地官宣,南京江心洲的全島基礎設施建設獲得突破性進展,尤其是全長22.4公里的“最美環島路”全線貫通亮燈。包括環島大堤步行道、林蔭路步行道、沿河濱水空間步行道、城市綠帶步行道,可一站式提供騎行、慢跑、馬拉松和游園等復合功能,形成完善的環島綠色交通體系。

“全島完成亮化,意味著江心洲的夜晚從此不再漆黑一片。”有江島內部人士指出:“洲寧街,思澤路,亞鵬路,星影街等4條市政道路已于今年7月完工,具備通車條件。年內全島計劃新增通車道路19條,約7.4公里,加上前期已通車的34公里,今年底全島通車里程可達到約41公里。”

據悉,江島-五橋連接道路、環島西路、中新大道、梅子洲路、環島東路等共計4.1公里的市政道路正在加緊建設中,旗桿街和星茂路也已經在9月開工。此外,隨著二期安置房洲島和園交付入住,周邊部分配套設施:好鄰里智慧惠民菜場、鄰里中心等也陸續開業。

更讓南京其他板塊紛紛羨慕不已的是“富人島”出眾的生態環境:在青奧森林公園附近,島上原有的2.5公頃池杉林受到悉心呵護。在洲頭洲尾,江心洲葡萄園特色生態景觀予以全部保留。在島內,原生態的鄉村河道被疏浚拓寬、連片成網,貫通全島。具有標志性的22.4公里環島濱江風光帶獲評“2019全省最美跑步線路”......

背后折射出來的,是難能可貴的開發邏輯:江心洲生態科技島一直堅持確保規劃建設用地不增加、生態濕地零損失、水面率保持現狀6.5%不降低。經過十年開發,全島生態保護用地占總用地面積的比例依然高達55%,綜合綠化覆蓋率達70%。“上述一系列生態數據,放到全南京,也是無出其右。”

回首2009-2019年,江心洲從一個默默無聞的江中農業島,成功蛻變為長江流域首屈一指的世界級生態科技島。始終以高標準的城市規劃起點,緊扣“科技”、“生態”主題,遵循生態優先、綠色發展等理念,已成為南京產城融合并進、生態保護提升的示范區。

房叔評:“如此惜土如金的富人島,未來房子如果賣得便宜了,簡直不科學!”

第三招:海玥+仁恒雙劍共舞,引發河西中部豪宅“地震”

江心洲在硬件設施上的蛻變突破,也在暗暗助推其新一代的頂豪項目,意圖與河西中部的“老大哥”軍團爭霸高端改善市場。

10月16日,位于江心洲板塊的純新盤仁恒江灣世紀(點擊查看)(G84地王)舉辦了產品發布會,項目計劃在年底前入市。預計首開C、E地塊的小高層單位,戶型建面約133—181㎡,精裝交付,配有地暖、新風、空調等。放風均價4萬-4.5萬/㎡(具體以銷許為準),預計總價約為520萬-810萬。“值得注意的是,在項目區位圖上出現了規劃中的金陵中學分校身影。”

僅僅在時隔一天后,也就是10月17日,位于河西中部興隆大街的上海建工G68地王(案名:海玥萬物(點擊查看))也急不可待地公開了售樓處和樣板間。“其中,240㎡樣板間為全落地窗設計、超大淋浴間、U型衣帽間,三面儲物柜圍合,給人視覺上非常震撼!”被指與仁恒產品針鋒相對的火藥意味十分濃厚。

“其實,這兩家是完全不同的入市打法。仁恒G84前期只拿出小高層產品入市,試探市場水溫。后期定位更高端的低密度洋房和雙拼島墅(A、F地塊)還沒掀起蓋頭。采用的是明顯的低開高走策略。”

有業內人士表示:“反觀海玥萬物,作為河西中部史上真正意義的純超級頂豪盤,在面積段上明顯玩得更大。起步門檻就是240平米平層單位(5房3衛),還專門定制330平米復式和500平米超級復式單位。尤其是后者,如果以單價6萬計算,總價達到3000萬級。若以8萬計算,總價達到4000萬級,是當之無愧的南京空中院墅之王。”

幾乎與此同時,河西中部的另一家頂豪老盤世茂天譽(點擊查看)也傳來消息,項目即將加推2號樓154套大平層,產品面積約165-380㎡,其中約380㎡空中莊園單位只有14套。而位于河西南部“魚背”地區的華僑城天鵝堡即將收官,計劃在10月底加推297套精裝大戶型,面積段約162㎡-226㎡。

“不難看出,建工這一次是卯足勁要跟葛洲壩中國府(點擊查看)、仁恒江灣世紀、世茂天譽等競品開干了!”該人士進而指出:“葛洲壩面積段最小190平米起步,世茂天譽主力戶型210平米,建工則做到240平米起步,然后用330-500平米的空中院墅對抗仁恒傳說中的380-500平米的島墅。各家從天上打到地上,這是一場刺刀見紅的硬仗!”

房叔評:“三英戰呂布,誰能一局定勝負?縱觀整個大河西地區(含江心洲),從133-155㎡、165㎡、到190㎡、再到240㎡、330-500㎡,細看可以發現各家競品都將面積段盡量錯開,做到差異化競爭互補,意味著南京高端改善及頂豪終置客群未來的產品選擇面將會非常大。”

第四招:龍湖40年公寓放風價88萬起步,變身河西最低門檻

“總價約88萬起,龍湖時代上城(點擊查看)37㎡真公寓!”近日,來自龍湖官方的一條勁爆飛機稿炸裂了南京房地產業內的朋友圈。

房叔聞聽,不禁倒吸了一口冷氣:“這也意味著,比龍湖售樓處此前放風的105萬起步門檻還要少了將近20萬左右!河西中部的40年產權商辦公寓的最新入手門檻,又降低了!”

就在10月9日,房叔本來想下樓買杯咖啡,結果硬是被龍湖的“小蜜蜂”拉去時代上城的案場看房(天涼了,人家小姑娘兼職也是挺不容易的)。結果第一時間獲悉,小戶型公寓起步的放風價是105萬(預計最低單價在2.8萬左右)。

據案場人員介紹,最小戶型面積約37㎡(全部朝北),南向戶型則為42㎡。交付標準包括小米全套智能家居系統。“從10號線、7號線雙地鐵+龍湖河西天街MALL上蓋的地段角度看,項目的性價比和后期回報還是不錯的。”

房叔在現場發現,前來看房的以年輕女客戶居多。事實上,88萬的總價起步門檻,也是南京年輕人入駐河西中部,或者說在河西核心區擁有一個“小家”的最低門檻。反觀定位更加高大上的德基世貿公寓尾房(面積段67-200㎡),均價已經賣到39800元/㎡,總價區間280-820萬/套左右。

再看位于河西南的升龍匯金中心公寓,戶型38㎡、48㎡(單套室),均價為3.1-3.5萬元/㎡,戶型84㎡(兩房大戶型),均價為2.8萬元/㎡。

房叔評:“龍湖此次一而再,再而三的放低門檻身段,也從側面體現出河西中部的商住倒掛不斷加劇的事實。即70年產權的住宅越來越貴,面積越來越大,豪宅化進程加速。而更多買不起住宅的年輕客群,或將把目光投向40年產權的小戶型公寓身上。畢竟,這已經是現階段進駐河西核心區的唯一選擇。”

第五招:新鴻基IFC一期揭幕,金鷹世界G-Hotel酒店搶先投產

在河西宇宙中心,龍湖天街不是商業配套界的傳奇,那座新鴻基第三座IFC才是。

10月17日,就在頂豪建工海玥公開的同一天,港企新鴻基地產在南京開發的首座國際金融中心IFC,也是國內第三座IFC舉行揭幕儀式。這也是南京超甲級寫字樓+重奢商業綜合體業態中的“頂豪代表”正式揭開蓋頭。當日,新鴻基高調宣布一批重量級的企業已經簽約進駐,包括AIA友邦保險、首都銀行、遠東宏信、殼牌等實力雄厚的金主為其站臺。

“從2007年底以8334萬元底價拿地,到2019年四季度一期投產揭幕。新鴻基南京IFC的開發周期長達12年,商場則要等到2021年后才能開業。”有商業地產人士表示:“這也是港資項目重資產、慢周轉的突出體現。”

據悉,已經投產的國金中心一期為198米超甲寫字樓,整層面積約1400平方米。即將交付的二期塔樓高達290米,共46層超甲級寫字樓,整層面積近2500平方米。面對客群為跨國公司的區域總部辦公。“無論是單層面積、層高還是尺度,在南京都是佼佼者。”

在9.3萬㎡的商業裙樓方面,南京國金IFC目前已和LV簽約,意味著未來除了德基廣場,南京IFC也將成為國際高端奢侈品的聚集地。“不過,開業時間一定不會那么快。”

此外值得一提的是,IFC的副樓酒店已經引入五星級精品酒店安達仕Andaz酒店(國內第二家),共有360多間客房。而為了爭奪市場,嗅覺敏感的河西金鷹世界搶先一步趕在9月30日就將G-Hotel酒店開出來,“隔空叫板”的味道十分明顯。

“高端酒店行業跟住宅市場一樣,也講究快人一步,搶開為王。”金鷹內部人士透露:“金鷹世界的G-Hotel位于368米非對稱連體三塔中的最高海拔坐標上,擁有469間奢華客房,面積50-205平米不等。還在50樓設置了天際酒廊、全日制餐廳以及高空天際泳池、健身會所等。”

毫無疑問的是,以37萬方的新鴻基國金IFC、91萬方的金鷹世界等一站式頭部綜合體配套為代表,河西核心區將全面進入“奢華商業+高端休閑配套時代”。而上述項目最大的共性:是均為重資產涵蓋高端購物中心、超五星級酒店、超甲級寫字樓、健身會所、行政酒廊等業態為一體的綜合性地標旗艦,且由知名頂級設計團隊打造。“某種意義上代表著河西下一個十年,也代表著南京新中產階層的生活方式。”

房叔評:“以新鴻基、金鷹、德基、以及遠期G97魚嘴摩天樓等為代表的大型頂配軍團,無疑將在未來5-10年內持續“激活”河西富人區的巨大消費潛力,乃至為河西區域豪宅的蘊含價值加分。”

【結語】

綜上所述,只用了不到十天的時間,在南京樓市長期扮演領頭羊角色的河西板塊就一口氣打出了讓人眼花繚亂的“招式”,可謂招招見血,勢大力沉。如今我們回頭再看,如此之多的優質資源投入與集中爆發,有的是花費了長達數年,甚至是十多年的漫長沉淀與鋪墊。

等到2020年,相信河西宇宙中心的進階傳奇一定會更精彩!

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